Comment obtenir un prêt immobilier en 2023 ?

Publié le 03/04/2023

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Depuis quelques mois, les taux de prêts immobiliers ont repris le chemin de la hausse. Aujourd’hui, un prêt immobilier sur 20 ans se négocie à un taux de base compris entre 1,55% et 1,85%, alors que les taux étaient autour de 1,2% il n’y a que quelques mois.

Vous souhaitez devenir propriétaire mais vous vous interrogez sur la meilleure manière d’obtenir votre prêt immobilier. Nous vous proposons de comprendre pourquoi un prêt immobilier peut être accordé ou refusé. Découvrez comment vous préparer en amont et comment présenter un bon dossier au banquier.

Votre capacité d’emprunt

La première étape sera de déterminer la somme que vous pouvez engager dans un prêt immobilier. Depuis début 2022, les règles ont été renforcées et le taux d’endettement maximum avec assurance correspond à 35% de tous vos revenus, en appliquant parfois des pondérations de sécurité.

Prenons l’exemple d’un couple avec des revenus de 3 500€. En respectant ces conditions, il pourront prétendre à un emprunt avec une mensualité maximum de 1 225€.

Votre endettement actuel

Pour calculer cet endettement maximum, le banquier va additionner les charges déjà existantes. Elles sont ensuite à déduire du montant maximum de votre mensualité pour permettre de définir la capacité restante. Grâce à cette capacité et en fonction de la durée souhaitée, il pourra déterminer le montant du prêt réalisable. Si les crédits en cours sont peu significatifs, il est souvent préférable d’utiliser une partie de son apport pour les rembourser par anticipation. Cette action permet de rendre la mensualité maximale pleinement disponible pour le prêt immobilier.

Exemple de notre couple aux revenus de 3500 € par mois qui possède une capacité de remboursement de 1225 € par mois, il leur faudra déduire leur crédit voiture d’une mensualité de 200€, soit un remboursement de crédit immobilier qui passera à 1025€ par mois.

La présentation de vos comptes bancaires

Ce point est primordial. Afin de s’assurer que vous allez être capable de rembourser régulièrement votre prêt, le banquier va analyser vos extraits de comptes des trois derniers mois, ainsi que vos justificatifs de revenus pour connaître votre profil d’épargnant.

Êtes-vous en mesure de mettre de l’argent de côté tous les mois ? Êtes-vous souvent à découvert ? Avec une meilleure gestion de votre budget, vous pouvez améliorer votre présentation en amont pour que le banquier appréhende au mieux votre dossier.

L’épargne de précaution

En plus de disposer d’une épargne qui se transformera en apport, les banques apprécient également que vous en conserviez une partie en prévision d'éventuels besoins futurs ou aléas de la vie.

Votre situation actuelle

Un regard attentif est attendu sur votre gestion des charges récurrentes (loyer, crédit, épargne) et sur votre reste à vivre. Ce calcul donnera une bonne indication à votre banquier sur votre capacité de remboursement. Par exemple : si votre loyer est de 700 € par mois et que vous arrivez à mettre 300 € de côté, vous pourrez prétendre à un crédit de 800-900 € (toujours en respectant le taux d’endettement de 35%).

Votre apport

Pendant des années, nous avons entendu parler d'accès à la propriété sans apport. Cette période est désormais révolue. Sauf dans de rares cas, la banque vous demandera un apport (si possible entre 10% et 15% du coût total de l’opération). Son montant dépendra de votre dossier et du montant de l’emprunt. D’une manière générale, il devra représenter au minimum les frais de notaire et les frais de garantie du prêt. Pour constituer cet apport, vous pourrez mobiliser vos économies en utilisant l'argent que vous avez placé sur différents comptes épargne.

En achetant votre résidence principale, vous aurez également la possibilité d’anticiper le déblocage de plusieurs placements comme la participation de votre entreprise, le Plan Epargne Entreprise (PEE), le Plan Epargne pour la Retraite Collective (PERCO) ou le Plan Epargne Retraite (PER). Cet apport est important, il permet à votre banque d’anticiper une revente plus rapide que prévue, le montant de votre capital restant dû sera réduit et donc couvert par le prix de revente.

Les contraintes du taux d’usure

En respectant toutes les règles précédemment citées, il reste un verrou à l’obtention du prêt auquel personne ne peut déroger : le taux d’usure.

Mis en œuvre pour protéger les particuliers, il représente le taux au-dessus duquel une banque n’a pas le droit de vous prêter. Cette limite plafonne le taux annuel effectif global de votre prêt, qui inclut les mensualités du prêt, mais également celle de l’assurance, ainsi que tous les frais rendus obligatoires pour l’obtention du crédit. La révision de ce taux est maintenant devenue mensuelle pour mieux suivre le rythme des hausses de taux bancaires et permettre ainsi d’éviter un ralentissement du marché de l’immobilier.